La quête d'un bon investissement immobilier est souvent pleine d'excitation, mais attention aux pièges financiers et légaux! Dans cette émission captivante de «Les dessous de l'immobilier en Estrie», Jean-François Bérubé et ses invités, Félix Leclerc, conseiller en sécurité financière, Myriam Morissette, avocate, et Olivier Leblanc, courtier en assurances, mettent en lumière des réalités troublantes que tout propriétaire et investisseur doit connaître. C'est le moment d'arrêter de jouer à l'autruche!
Le point de départ est un récit glaçant partagé par Me Myriam Morissette, celui d’une jeune famille qui a perdu son immeuble suite à des travaux de fondation, transformant un projet de rénovation en «perte totale». La leçon est brutale, l'entrepreneur n'était pas assuré pour les travaux en sous-œuvre, et, comble du malheur, la famille elle-même était sous-assurée pour la reconstruction, n’ayant pas ajusté la valeur de leur bien depuis des années.
«Les gens, des fois, par un souci d'économie au niveau du coût de la police d'assurance, décident de limiter l'indemnité aussi. Mais à ce moment-là, il faut le faire en toute connaissance de cause», explique Me Myriam Morissette.
L'expert en assurance, Olivier Leblanc, enfonce le clou en rappelant la flambée des coûts, on parle de 67 % d'augmentation des coûts de reconstruction dans les cinq dernières années! Imaginez la facture si votre protection n'a pas été mise à jour.
Ingénierie financière : Le plan de sortie, l’oubli fatal
Le segment s'ouvre sur l'expérience de Félix Leclerc, un jeune investisseur qui a rapidement bâti un parc immobilier. Son succès repose sur la compréhension de l'ingénierie financière – l'art de tirer parti du financement et de l'équité non imposable. Toutefois, il met en garde contre l'absence de stratégie de sortie.
L'idée de refinancer pour obtenir du capital libre d'impôt est alléchante, mais à long terme, la facture fiscale peut être plus salée que l’équité restante, un piège fréquent pour les propriétaires qui n'ont pas de plan.
«Si on finance tout le temps, si dans 20 ans notre immeuble est refinancé à 3 millions sur 4 millions, il reste quand même 1 million à l'intérieur... La facture d'impôt va être plus grosse que le million d'équité qui reste à la fin.»
Vos devoirs : Ne passez pas à côté des mises à jour!
L'émission se termine avec un message d'action très clair, vérifiez votre contrat d'assurance! Si votre maison brûle, êtes-vous couvert pour les normes et les prix d'aujourd'hui? Appelez votre assureur au moins aux trois ans s’il n’y a pas eu de changement, ou immédiatement après toute rénovation.
Location courte durée (Airbnb): Ce type de location nécessite un avenant spécifique. Ne présumez pas que votre contrat de base vous protège!